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關于物業企業酬金制財務問題的思考

來源:搜論文知識網位置:物業論文時間:2019-03-07 11:59

   摘要:隨著我國市場經濟的繁榮和發展,包干制管理的弊端慢慢顯露出來,隨著酬金制物業服務小區的不斷增多,酬金制這一物業服務模式得到越來越多的業主及物業服務企業的認可和青睞,酬金制物業服務方式終將成為物業服務市場的主流方式。但是,在酬金制會計核算方面,一直以來都沒有專門的政策或文件加以規范,在酬金制管理的小區物業服務企業實際核算當中,會計核算的方法多樣,不能很好地體現出酬金制管理企業的規模和效益。本文逐項分析了酬金制管理物業服務企業目前在實際中對于企業收入和成本確認計量方法的不足和原因,以及在2016年5月“營改增”后,增值稅下酬金制物業服務企業的稅費承擔及入賬困惑,并針對以上問題做了初步的探討,進一步提出了改進建議,并且形成了一整套酬金制服務企業的財務核算體系。

中國物業管理雜志征收物業類論文

  關鍵詞:酬金制會計核算;增值稅費;目標成本管理

  1物業公司采用酬金制核算的意義

  酬金制管理規避了包干制管理中的諸如不利于企業專業化管理,為賺取更高利潤而拖延維修壓低成本等弊端,使得企業的費用收支更加透明化、合理化。物業管理既要實現企業的盈利同時要保障業主的物業保值增值,最終實現雙贏。所以,酬金制對物業服務企業而言是生產和發展道路上的必然選擇。

  推薦期刊:《中國物業管理》(月刊)2001年創刊,物業管理范文發表,是由建設部主管,中國物業管理協會主辦的全國性唯一一本國家級物業管理行業雜志。它主要以促進行業內部交流,服務行業發展為宗旨,讀者對象為物業管理行業企業和從業人員以及行業政府主管部門以及行業研究人員等。

  酬金制和包干制從定義到實際操作都有著本質的區別,物業服務企業用成熟的包干制財務核算,或者在包干制核算的基礎上稍做改進的半包干半酬金核算,都不能真實全面地反映物業服務企業的財務狀況和收支信息,不利于保障企業股東的權益,同時也不利于業主更好的監督。所以,實行酬金制管理的物業服務企業,實行專門的酬金制財務核算是勢在必行的。統一且合理的酬金制會計核算,一方面可以使得物業服務企業的財務收支信息更加透明易懂,方便業主和物業服務企業的溝通,加強業主的監督。另一方面,能夠滿足企業現代化管理的需要,可以更加真實的反映企業股東的權益及收益情況。

  2物業公司采用酬金制核算存在的問題

  2.1酬金制核算收入及成本確認不完整問題

  由于目前沒有專門的文件來規范酬金制核算,大多數實行酬金制的企業還是建立的包干制核算體系,另有部分企業通過往來款來核算收取業主的物業費,將提取的酬金部分作為物業企業的收入計入營業收入,還有部分企業將酬金視為物業服務企業的一項成本。以上方法從企業財務核算方面均存在一定的問題,不能很好地反映物業企業的收入和經營情況。

  針對收入和成本的核算方面,按照《物業服務收費管理辦法》(發改價格〔2003〕1864號)文件的規定,酬金制是指在預收的物業服務資金中,按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均有業主享有或者承擔的物業服務計費方式。文件規定中提到的資金更傾向于是物業費用的用途分類,這并不等同于會計核算上的收入概念,把資金用途單純理解為收入劃分的界限,就會使企業的核算偏離真實的軌道。財會〔2017〕22號《企業會計準則第14號——收入》對于收入的概念是這樣的:收入是指企業在日常活動中形成的、會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經濟利益的總流入。企業應當在履行了合同中的履約義務,即在客戶取得相關商品控制權時確認收入。

  已有論文探討并指出,單純以物業酬金作為營業收入,不能全面地反映出物業管理企業的管理規模(楊丹,2012),酬金的概念更趨近于物業管理企業的營業利潤,也不符合企業會計準則對收入的界定。而將酬金視同為物業企業的成本,這樣形成的利潤會沉淀在股東權益中,與酬金制的定義中的“不足與結余均由業主享有或承擔的”規定不相符合。也有論文提出以成本加成的方法確定酬金制管理企業的營業收入,將企業發生的服務費用、管理酬金和營業稅金之和作為企業的營業收入(鄭國健,2013)。這種方法存在三點缺陷:第一,在2016年5月1日營改增后,增值稅并不是單純以收入確定納稅金額,此種方法已經失去了應用價值。第二,倒推出的營業收入在確認的同時,沒有完全按合同履約,有可能增加企業債權(應收)的不確定性,在一定程度上加大了企業的財務風險,容易造成物業管理企業資金鏈的斷裂,不利于企業的長遠發展和小區的物業服務。同時,結余部分不再計入收入,易造成稅務風險。第三,酬金制管理的流程應為招投標—討論費用方案—簽訂合同—開始執行。所以,成本加成的方法更適合在物業服務企業開始服務之前的費用測算環節來使用,由此確定的物業費價格會更加合理,能夠滿足物業服務企業的酬金實現。

  成本的計量和確認也不能同包干制一樣,因為酬金制合同的訂立目標性非常明確,即業主享受什么服務,物業服務企業需要花費多少來滿足業主的需求,在合同中都有明確的標準。所以,物業服務企業在實際操作中幾乎沒有可能來擅自決定增加或減少服務的標準和項目,按照合同履約并確認成本是保障酬金實現的關鍵因素。酬金制的物業服務企業不能像包干制那樣,成本費用的花費完全由物業服務企業來決定,為了追求更高的利潤,會無節制的壓低各種成本費用。所以,酬金制核算下成本費用必須按照合同約定確認和計量。

  2.2酬金制下增值稅費繳納和計量的時間性差異問題

  增值稅是以收到款項或合同約定為納稅時點,酬金制小區基本為預收物業費的模式,所以,企業在預收收入的同時就把預收部分的全年稅費先行繳納。如果按照納稅時點確認費用,無疑對前11個月的酬金核算產生重大影響。而用于抵扣的進項稅金是隨著合同的執行按月度取得的,極有可能會產生部分月份進項稅金金額大于可抵扣銷項金額的情況。

  此外,2011年6月北京市地方稅務局出臺了《北京地稅關于酬金制物業管理服務有關營業稅政策問題的公告》,對于酬金制核算的物業管理項目符合條件的行為做出了免稅規定,使得酬金制管理的物業服務企業可以享受到一定的稅收優惠。在2016年5月1日營業稅改征增值稅后,針對“營改增”后增值稅費的核算方面,國家稅務局對于酬金制服務的物業企業沒有出臺類似的文件政策,所以,酬金制管理的物業公司在繳納流轉稅方面存在一定的差異。實際工作中,部分物業服務企業不認為自身有對收取的物業服務費用開具發票及繳納稅金的義務,和業委會僵持不下,導致酬金制推行困難重重。

  2.3酬金制管理小區財務管理介入不足導致后期核算混亂的問題

  酬金制推進和普及的另一大困難是物業服務企業和業委會訂立合同后,在履約過程中,發現合同部分條款設定模糊,酬金實現空有合同和實際不能完全匹配。在后期賬務處理中,才會有各種各樣的核算模式,比如直接提取酬金為收入的簡單粗暴的方法。

  為了保證酬金制管理順利開展,保障業主和股東的雙方面權益,使得酬金制核算可以統一規范地開展,財務管理的早期介入和過程管理就顯得十分必要。

  3完善物業公司酬金制核算的措施

  3.1酬金制收入與成本核算的建議方法

  鑒于目前實際應用中及各類分析文章中提到的酬金制會計核算方法和建議都沒能很好地體現物業服務企業的實際收支情況和管理規模,所以本文提出以下建議:

  (1)在物業酬金制合同簽訂的基礎上實行的酬金制管理,營業收入應以合同約定的數據為準,在月度未按合同規定從預收賬款中結轉至當月的營業收入,如果存在部分業主欠交的部分,則應該同時確認應收賬款(應有收款臺賬明細至房號)和營業收入。此部分確認的債權,有合同為依據,既能保證款項的收回,同時又可以滿足物業服務企業實現酬金。

  (2)建議物業服務企業在收入核算時可以按以下來操作:由業委會代表全體業主同物業公司進行酬金制合同的討論及簽訂,物業公司應該按照成本加成的方法,確定小區管理的各項費用,從而議定物業費用的收取標準。

  在合同簽訂后,物業公司開始預收業主的年度物業費用,并嚴格按照合同執行服務支付費用。支付成本費用時,借記營業成本或管理費用,應交稅金—應交增值稅—進項稅額,貸記銀行存款或現金。預收物業費用時,借記銀行存款,貸記預收賬款—預收物業費用,應交稅金—應交增值稅—銷項稅額。月度末,按照合同約定,將歸屬本月的物業費用結轉至營業收入,借記預收賬款—預收物業費,貸記營業收入—主營業務收入。按照權責發生制確認物業公司的債權,借記應收賬款-應收物業費,貸記營業收入—主營業務收入,應交稅金—應交增值稅—銷項稅額。

  3.2酬金制下增值稅費的核算方法

  鑒于目前國稅對于酬金制稅費方面沒有單獨明確和優惠文件,而實際工作中業主的物業服務費用通常只能繳納到物業服務企業,業委會不具備通常意義上的納稅主體資格。所以,酬金制管理的物業服務企業應當在收取物業服務費用的同時開具增值稅發票并履行納稅義務。這樣在會計核算方面,按照配比性原則,對于增值稅費的確認和計量建議做如下核算:

  按照結轉至本月的收入的銷項減去本月取得的專票進項數額確定增值稅額和附加費金額,借記稅金及附加,貸記銀行存款,實際繳納與按月度計入費用的差額借記預付賬款—預繳稅金。希望稅務針對酬金制核算的小區的特殊性質給予全面考慮,允許按照合同月度繳納增值稅款,盡快給予政策的指導和規范。

  3.3酬金制下財務管理介入的方法

  為避免出現酬金制合同執行不順暢,酬金實現保障不足的情況發生,按照酬金制服務的概念和物業服務企業的酬金的實現來考慮,建議物業服務企業前期按照目標成本法來進行成本費用的測算,從而設定物業服務費用的標準。

  目標成本是基于某一特定產品的銷售價格,在考慮必要利潤因素后,倒擠出的產品預期成本。財務部應當按照目標成本法進行目標成本管理,從最初階段開始,貫穿于整個酬金制管理的周期,關注業主,關注物業服務的成本,加強供應鏈的管理。

  對于酬金制管理的小區,按照目標成本法進行財務管理的流程建議如下:

  前期:在充分的市場調查形成的物業服務費定價標準的范圍內,針對業主需求,逐項核定成本費用支出的必要性和數據。最終測算出按照市場定價的區間范圍和小區業主的服務要求,物業服務企業是否可以形成酬金(營業利潤),可以形成的酬金數額在什么區間范圍內,和企業投資者設定的必要報酬率做對比分析,為物業服務企業提供決策支持。

  合同履行期:按照合同確認收入和成本的同時,本著持續改善的理念,對服務成本進行追蹤評定,如:建立供應商管理臺賬,同業務部門共同分析服務過程中可能節約的部分成本等。在滿足業主需求的前提下,盡可能地節約服務成本,可以為業主留存更多的物業費結余,形成更具市場競爭性的物業費價格。

  扣除其他經營的影響,按照以上步驟,因為酬金制合同的簽訂基礎為前期的成本測算加上酬金(目標利潤),所以,物業服務企業一般需要按照訂立合同中的相關約定,執行所有的服務并支付相關費用,在此基礎上,才能按照合同約定來確認收入。也就是說,營業收入扣除成本及稅費的金額,就是合同約定的酬金數額或者大于合同約定的酬金數額。若有結余物業費收入,以小區管理待付的形式留存至其他應付款—物業費結余科目,待業主大會決議后使用。酬金部分作為物業公司的營業利潤,扣除營業外收支,形成利潤總額,計繳所得稅金。年度末按照財務制度形成留存收益分配股利。

  3.4酬金制下會計核算體系的初步設計

  為了更直觀的體現酬金制依據合同來確認各項收入成本的情況,列明會計核算的具體分錄如下(某年第一個月物業服務企業的賬務):

  (1)收取費用及確認月度收入:

  借:銀行存款貸:預收賬款—預收物業費(預收全年的物業費)應交稅費—應交增值稅—銷項(收到的全年物業費的銷項A)借:預收賬款—預收物業費(結轉屬于當月的物業費計收入)

  貸:主營業務收入—物業費收入

  借:應收賬款—應收物業費(按照服務合同確認部分欠交業主的當月物業費用)

  貸:主營業務收入—物業費收入

  應交稅費—應交增值稅—銷項(應收當月欠交物業費的銷項B)

  (2)支付服務成本費用:

  借:主營業務成本—物業服務成本—人工/材料/外包等

  管理費用

  應交稅費—應交增值稅—進項(當月取得的進項稅額C)

  貸:銀行存款應付賬款(本月應付未付的合同款項,如保安、保潔等)

  (3)計算稅金及繳納(以北京地區為例):

  應交增值稅=A+B-C

  稅金及附加:當月數額=(A/12+B-C)*12%(城建7%教育3%地方2%)

  以后月度數額=(A*11/12+B)*12%

  借:稅金及附加(當月數額)

  預付賬款—預繳稅費(以后月度數額)

  貸:銀行存款

  (4)月末形成營業利潤(酬金),分別歸集業主的結余(或不足)和企業的權益

  借:主營業務成本—物業服務成本(本月按合同約定應發生暫未發生,如材料購買延后、辦公用品不需購買等情況)

  貸:其他應付款—業主費用結余

  年度結余若超過一定數額,可在來年召開業主大會,適當降低物業費用的標準。下月度如有費用支付,先行從其他應付款—業主費用結余中列支,反之,如為借方余額,在賬務上先行確認應收,在月度末書面通知業主委員會(此種情況應較少見,一般為不可抗力的價格上漲等導致),需要簽訂補充協議,重新協定物業費價格,或減少某類成本支出。

  以上分錄完成后,企業的營業利潤(酬金)即得到滿足,在此基礎上,得出利潤總額,預繳(繳納)企業所得稅。然后結轉至利潤分配形成物業服務企業的盈余公積和未分配利潤。

  綜上,上述核算分析及實際操作,在理論上符合現行的國家政策法規,在實際操作中方便簡潔,同時,既能保證物業服務企業股東的權益,又能保證小區業主的利益,最終實現雙贏。

  酬金制物業管理模式應該是物業行業的主流發展方向,希望國家針對酬金制管理的財務核算及稅務事項能夠出臺完善的政策法規,使得酬金制能夠更好更快的發展。

  參考文獻

  [1]蔣園枝.酬金制下物業管理會計核算模式初探[J].價值工程,2010(27).

  [2]楊丹.淺談物業管理行業酬金制下的會計核算[J].財會學習,2012(3).

  [3]鄭國健.酬金制下物業服務費收入核算及相關問題探討[J].新會計,2013(8).

  [4]朱為亮.淺談物業管理酬金制項目財務管理風險控制[J].經貿實踐,2017(23).

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